Woonboten: eigendom door verjaring?

Halverwege de twintigste eeuw zijn er heel wat woonboten in een perceel water afgemeerd zonder dat de eigenaar van dat water daarvoor expliciet toestemming had gegeven. Ook namen veel bootbewoners oevergrond bij de boot in gebruik zonder toestemming van de grondeigenaar. Zijn zij dan na twintig jaar door zogenoemde verjaring eigenaar geworden van het perceel water en de oever?

Juridisch gesproken kun je een stuk grond dat eigendom is van een ander op twee manieren gebruiken:

1. met toestemming van de eigenaar. Dan is er sprake van een overeenkomst, een afspraak over dat gebruik.
2. zonder toestemming van de eigenaar. Dan gebruik je het stuk grond alsof jijzelf de eigenaar bent en is sprake van “bezit” (zie kader). Gebruik van eigendom van een ander zonder diens toestemming is onrechtmatig en de eigenaar kan daar via de rechter een einde maken.

Wat is verjaring?

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat als een perceel grond of water gedurende twintig jaar onafgebroken door iemand anders dan de eigenaar zonder diens toestemming is gebruikt, die oorspronkelijke eigenaar daar niet meer tegen kan optreden. De gebruiker is dan door verjaring eigenaar geworden. Voor verjaring is het overigens niet nodig dat gedurende die twintig jaar steeds dezelfde gebruiker zich als eigenaar heeft gedragen. Als de eigenaar de woonboot verkoopt en de nieuwe booteigenaar het gebruik van het water of de grond voortzet, blijft de verjaring doorlopen.

Een beroep doen op verjaring

Het klinkt eenvoudiger dan het is. Er zijn een paar voorwaarden.

1. Essentieel is dat de gebruiker het perceel als eigenaar heeft gebruikt, en dat dat naar buiten toe, voor anderen, kenbaar is. In juridische termen: de gebruiker heeft gedurende die twintig jaar het bezit gehad. Bijvoorbeeld: je zet er een hek omheen, zodat niemand anders, ook de eigenaar niet, er zonder jouw toestemming op kan komen, je plant er bomen of zet er een gebouw op. Van bezit is geen sprake als de oorspronkelijke eigenaar op wat voor manier dan ook toestemming heeft gegeven voor het gebruik. Als eenmaal die toestemming ‘geacht wordt te zijn gegeven’, dan wordt het bijzonder lastig om aan te tonen dat de gebruiker zich op een later moment tóch als eigenaar is gaan gedragen.
2. Bovendien moet het bezit ‘ondubbelzinnig’ zijn. Er is geen sprake van bezit als de eigenaar (of anderen) uit de uiterlijke omstandigheden evengoed kunnen afleiden dat voor het gebruik toestemming is verleend.

Het beroep op verjaring gaat heel vaak niet op omdat de gebruiker niet kan bewijzen dat hij zich naar buiten toe ondubbelzinnig als eigenaar van de grond of het water heeft gedragen. Al gauw oordeelt de rechter namelijk dat er een of andere vorm van toestemming voor het gebruik is verleend. Dat kan expliciet zijn, maar ook stilzwijgend.  Bezit kan heel lastig te bewijzen zijn, omdat bijvoorbeeld een huurder ook een hek om zijn tuin kan zetten, maar die heeft daar dan toestemming voor van de eigenaar.

Voorbeeld: Amsterdam-Noord

Woonbooteigenaren in Amsterdam-Noord hadden jarenlang gebruikgemaakt van de oever bij hun boten. De grond was eigendom van de gemeente. Het gerechtshof oordeelde dat het gebruik van de grond was begonnen met het doel om op de woonboot te kunnen komen. Dat was volgens het hof gekoppeld aan de ligplaatsvergunning voor de boot. En door over de grond te gaan om op en van je boot te komen, gedraag je je niet ondubbelzinnig als eigenaar. Dus was aanvankelijk geen sprake van bezit. Nadien heeft dat gebruik, zonder dat de gemeente daartegen is opgetreden, allengs een ruimere omvang gekregen, onder meer door het plaatsen van hekjes en het inrichten van de stukjes grond als tuin. Daarmee verschiet dat gebruik niet vanzelf van kleur: het wordt niet opeens ‘bezit’. Het hof oordeelde daarom dat er geen sprake was van verjaring. Daar kwam nog bij dat de gemeente uitvoerig had overlegd met de woonbootbewoners over het oevergebruik, waarbij steeds uitgangspunt was geweest dat de gemeente eigenaar was. Eenzelfde uitspraak volgde enkele jaren later over het oevergebruik door bootbewoners in Amsterdam-Osdorp.

In beide zaken was dus volgens de rechter geen sprake van een gebruik van de oever door de woonbooteigenaren ‘als eigenaar’. Wat was dan de juridische basis van dat gebruik? Dat was een ‘gebruiksovereenkomst’. De rechter oordeelde dat op enig moment zo’n gebruiksovereenkomst met de gemeente was ontstaan, die daarmee stilzwijgend had ingestemd. Een dergelijke overeenkomst is in principe opzegbaar, maar daar zitten juridische haken en ogen aan die buiten het bestek van dit stukje vallen.