Minister BZK: huurbescherming voor ligplaatsen van woonboten

In vogelvlucht noem ik de belangrijkste punten uit de brief met daaronder mijn commentaar.

Inhoud van de beleidsreactie

De minister is graag bereid de eerste suggestie van het RIGO te volgen: hij “erkent” expliciet dat wonen op het water gelijkwaardig is aan wonen op land.

Dan wat mij betreft het belangrijkste uit de brief: de minister gaat (“op korte termijn”) een wetswijziging voorbereiden waarmee huurbescherming voor de huurders van ligplaatsen wordt ingevoerd. Dat gaat alleen gelden voor ligplaatsen waar op basis van overheidsvoorschriften permanent wonen is toegestaan. De minister ziet geen reden om deze figuur te beperken tot het geval dat de eigenaar van de ligplaats een private persoon is, zoals het RIGO had voorgesteld.

De minister noemt twee verschillen met de bestaande huurbescherming voor woonruimte:

1. Publiekrechtelijke belangen
   Een goed beheer van het water waarin de ligplaats zich bevindt stelt bijzondere eisen waarmee een woning op het land niet te maken heeft. Het gaat hier om publiekrechtelijke belangen van uiteenlopende aard, vaak verbonden met vaarwegen, maar ook met andere waterstaatsaspecten. Volgens de minister kan hiermee rekening worden gehouden door een hierop betrekking hebbende opzeggingsgrond in te voeren. “De verhuurder hoort de huur te kunnen beëindigen van een ligplaats die nog wel verhuurd is, maar niet meer gebruikt mag worden.“
2. Geen bescherming van huurprijzen 
   De minister wenst geen huurprijsbescherming te regelen voor ligplaatsen. De bestaande huurprijsbescherming is niet van toepassing op vrije sector woningen. Omdat uit het RIGO-rapport  blijkt dat de waarde van een woonboot met ligplaats ver uitgaat boven de voor sociale huisvesting geldende prijzen, moet je een woonboot met een ligplaats ook tot de vrije sector rekenen. Om die reden wil hij de huurder geen bescherming bieden met betrekking tot de hoogte van de huur maar dat overlaten aan de huurder en verhuurder.

Het effect van het regelen van huurbescherming voor de huur van permanente ligplaatsen, is dat dergelijke huurcontracten onder de betreffende regels van het Burgerlijk Wetboek gaan vallen. Zo wordt de opzegging van het huurcontract door de verhuurder gebonden aan wettelijke regels.

Suggestie van het RIGO is om ligplaatsen verplicht op te nemen in bestemmingsplannen. De minister streeft dat wel na maar wil het vooralsnog niet verplicht stellen.

Aardig om te lezen is natuurlijk dat de minister bij het opstellen van zijn beleidsreactie tevens rekening heeft gehouden met mijn brief van augustus 2013 waarin ik naar minister en Kamercommissie op het RIGO-rapport reageerde.

Commentaar

Gelijkwaardigheid
Dat wonen op het water gelijkwaardig is aan wonen op het land is al vele malen eerder door de regering met de mond beleden. Dat de minister dat nu “erkent” zou anders doen denken, namelijk dat deze woonvorm tot nu toe als ondergeschoven kindje werd beschouwd. Dat is helaas nog steeds wel vaak de ervaring die woonbootbewoners met instanties hebben. Maar goed, de minister erkent dat nu zelfs “graag”, dus laten we dit positief opvatten.

Doorbraak: huurbescherming
Het beleidsvoornemen van de minister om huurbescherming voor de huurders van ligplaatsen van permanent bewoonde woonboten in te voeren is zonder meer een doorbraak. Tientallen jaren is hierop aangedrongen vanuit de woonbotenwereld. Tientallen jaren is dit door de regering, op basis van meestal behoorlijk oneigenlijke argumenten, tegengehouden. Ik had dit eerlijk gezegd, ook na publicatie van het RIGO rapport, niet direct verwacht.

Hoe gaat de nieuwe wettelijke regeling eruit zien?

De huidige huurbescherming voor “woningen aan de wal” (en woonwagens en standplaatsen daarvoor) is neergelegd in een specifieke afdeling van de huurrechtbepalingen in het Burgerlijk Wetboek. Die artikelen hebben betrekking op “woonruimte”. Welnu, kennelijk zal de ligplaats van een permanent bewoonde woonboot worden opgenomen in de definitie van woonruimte in die afdeling.

De huur van deze woonruimte kan volgens de geldende regeling door de verhuurder uitsluitend eenzijdig worden opgezegd als deze kan aantonen dat er sprake is van één van de limitatief in de wet opgenomen opzeggingsgronden. Kennelijk is de minister van plan om voor ligplaatsen een extra opzeggingsgrond in te voeren die de strekking zal hebben dat de huur ook beëindigd kan worden wanneer de ligplaats op publiekrechtelijke gronden niet meer als zodanig gebruikt mag worden.

Dat deze huurbescherming ook gaat gelden wanneer de overheid als verhuurder optreedt, is volgens mij alleen maar een winstpunt.

Voor woningen aan de wal met een geliberaliseerde huurprijs (op dit moment € 699,48) geldt wel de huurbescherming, maar niet de huurprijsbescherming die voor de sociale woningbouw geldt. Ik kan me er iets bij voorstellen dat de minister de ligplaatsen wat dit betreft vergelijkt met de vrije sector aan de wal. Dat zou voor huurders nog wel eens voor behoorlijke problemen kunnen gaan zorgen.

Bestaande huurcontracten?
De minister zegt in zijn brief niets over het overgangsrecht. Het wordt dus afwachten of de nieuwe regeling al dan niet gaat gelden voor nu lopende huurcontracten.

Bestemmingsplannen
Opnemen van ligplaatsen in bestemmingsplannen wordt door de minister “nagestreefd”  maar vooralsnog niet verplicht gesteld. In dit opzicht heeft hij géén rekening gehouden met mijn brief van augustus 2013 waarin ik op het RIGO-rapport reageerde. Ik heb daar namelijk verkondigd dat ook nu al op basis van de geldende regelgeving en jurisprudentie de gemeente verplicht is om ligplaatsen positief te bestemmen.

Jammer is dat er geen woord gewijd wordt aan het recht op planschade voor de woonbooteigenaar bij bestemmingswijziging. Dat werd door het Rigo wél genoemd.

Model-huurovereenkomst – indeplaatsstelling
De minister gaat met de VNG in gesprek over onder meer een model-huurovereenkomst en verwijst naar het standaardhuurcontract van Rijkswaterstaat (Domeinen/Rvob zal hij bedoelen). Verwijzen naar de model-huurovereenkomst  die in 2005 in gezamenlijk overleg tussen 400 woonbootbewoners uit het Vechtgebied en het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht totstandgekomen is lijkt mij een betere suggestie. Daar zit, als een van de weinige opzeggingsgronden voor verhuurder waterschap, ook al in het intrekken van publiekrechtelijke toestemming voor het gebruik van de ligplaats. Daar zit ook in wat ik in het Rigo-rapport gemist heb: een clausule voor indeplaatsstelling voor het geval de huurder van de ligplaats zijn woonboot verkoopt. Een essentiële en noodzakelijke aanvulling voor de rechtsbescherming van de huurder van een  ligplaats die voor de huurder van een woning niet relevant is. En die wat mij betreft in ieder geval ook in de wettelijke regeling opgenomen zal moeten worden.